한국이나 미국이나 부동산은 영원하다.
주식처럼 휴지 조각이 되지도 않는다. 매년 인플레이션이 있으니 오래 갖고 있으면 부동산은 언젠가 오른다.
다만 입지에 따라서 얼마나 빨리 많이 오르냐 아니면 천천히 오르느냐의 차이다.
한국에서 한적한 지방아파트에 투자해놓고 집값이 오르지 않는다고 투정하는 것이나 미국에서 인적드문 중부지방에 좋은 집을 사놓고 “우리 집은 평생 오르지 않는다”고 불평하는 것이나 똑같다.
한국이라면 서울과 수도권, 그리고 잘 나가는 지방도시, 미국이라면 인구가 몰려들고 경제활동이 높은 서부와 동부에 투자를 해야 빠른 부동산의 가치 상승을 기대할 수 있는 것이다.
투자는 다 마찬가지이겠지만 미국에서 부동산에 투자할 때는 투자금액과 이를 통한 수익률을 잘 따져봐야 한다.
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부동산을 구입한뒤 월세를 줄 예정이라면 초기 들어가야 하는 종잣돈과 이자, 그리고 월세를 꼼꼼이 비교 분석해야한다.
그 부동산이 향후 5년 10년뒤에 가치가 오르는 것은 보너스로 봐야 한다.
당장 매달 받는 월세로 집을 사기 위해 빌린 돈(모기지)을 갚을 수 있는지를 잘 따져봐야 한다. 월세를 받고도 돈이 모자라 내 돈을 더 내서 모기지(장기주택담보대출)를 갚는 상황이라면 이것은 좋은 투자가 아니다.
동네가 발전 가능성이 너무 좋아 5년뒤에는 그 지역의 집값이 폭등할 것이라고 확신이 들어서 투자를 한다면 다른 얘기일 수 있지만, 이것은 기본 부동산 투자의 정석은 아닌 것이다.
특히 처음으로 월세 투자를 고민하고 있다면, 향후 몇년뒤 터질 대박을 기대하지 말고, 당장 현실적으로 월세를 받아 내 모기지를 메꿀 수 있는지를 먼저 잘 따져봐야 한다.
투자에 대박은 없다. 원칙을 가지고 열심히 하다보면 어쩌다 대박이 날 수도 있는 것이다. 즉, 투자는 돈을 불릴 가능성을 높이는 게임이다.
그렇기때문에 처음부터 대박을 노리고 들어가서는 안된다. 하나씩 하나씩 배워간다는 자세가 중요하다.
한국이나 미국이나 부동산을 구입할때는 투자대비 수익을 잘 따져봐야 한다.
간단하다. 들어가는 비용과 나오는 비용을 잘 비교 분석하는 것이다.
미국 부동산을 구입할때의 계산법은 이렇다.
미국에서 부동산을 구입하려면 먼저 전체 집값의 15~20%의 종잣돈(다운페이먼트)이 필요하다. 여기서는 20%의 다운페이먼트를 기준으로 한다.
가령 30만달러짜리 집을 산다고 가정해보자.
그러면 다운페이먼트는 8만달러이다. 그러면 이 6만달러의 부동산 투자로 일년에 얼마의 수익이 나는지를 잘 따져야 한다. 일년에 월세에서 각종 재산세, 유지비용 등을 빼고도 6천달러가 남았다면 이건 10%의 수익률이다.
만약 일년에 3천달러를 벌었다면 5%의 수익률이다.
요즘 은행 이자가 2~3% 하는 시대에 5%이상의 수익률이면 나쁘지 않다. 하지만 좋은 부동산을 고르면 매년 10% 이상의 수익률도 기대할 수 있다.
가령, 약간 수리가 필요한 집을 싸게 사서 싹 고친뒤 시장에 좋은 월세 가격으로 내놓으면 10% 이상의 수익률은 쉽게 얻을 수 있다.
시장을 계속 잘 지켜보면 이런 숨은 보석을 찾을 수 있다.
하지만 처음부터 그런 숨은 보석을 찾기는 쉽지 않을 터. 처음에는 5%~10% 사이에서 안정적인 수익을 낼 수 있는 부동산을 찾는 것이 좋다.
부동산을 구입하면 나갈 돈이 많다.
1. 재산세 (집값의 약 1%)
2. 보험 (월 50~100달러)
3. 각종 작은 집수리 (월세의 10% 책정)
4. 공실률 (월세의 5% 책정)
5. 큰 집 수리비용(지붕, 가전가구, 보일러, 마루, 수도, 페인트 등(월 약 200달러)
6. 프로퍼티 매니지먼트 (월세의 7~10%)
위의 1~6까지를 다 합친 것을 운영 비용(operation cost)라고 한다.
즉, 월세에서 운영 비용을 빼고도 충분히 남아야 투자할 만한 가치가 있는 부동산인 것이다.
가령 30만달러의 집을 산다고 가정해보자.
계산법은 다음과 같다.
집값: 30만달러
다운페이먼트(20%)=6만달러
예상 월세: 2000달러
매달 운영비용
재산세=250달러 (3000달러/12개월)
보험료=70달러
공실률(5%)=100달러
작은 수리비용(5%)=100달러
큰 수리비용=200달러
프로퍼티 매니지먼트(8%)=160달러
매달 총 운영비용 = 880달러
그러면 다음으로 매달 모기지로 얼마가 나가는지를 계산해야 한다.
현재 집값이 30만달러이고, 다운페이먼트를 20%(6만달러)를 했다고 하면 24만달러가 빚(모기지)이다.
이자율을 연간 4%로 잡으면 매달 내야하는 금액은 1,146달러이다. (구글에서 mortgage calculator를 검색해서 숫자를 넣으면 바로 나온다)
그렇다면 매달 내야하는 모기지와 운영비용을 합치면 2,026달러가 나온다.
즉, 월세 2000달러를 받더라도 매달 2,026달러를 비용과 이자로 내야하기때문에 손해인 셈이다.
여기서 하나. 자신이 직접 세입자를 관리할 자신이 있다면 매달 지급하는 매니지먼트 비용을 뺄 수 있다. 즉, 매달 내는 매니지먼트 비용(160달러)를 빼면 수익이 약간의 플러스(매달 134달러 이득)로 바뀐다.
이런 집을 사게 되면 아주 빠듯하게 된다.
매달 받는 월세로 고정비용과 모기지 이자를 빼고 나면 남는 것이 없기 때문이다.
그렇기때문에 집을 처음 살때 물건을 잘 골라야 한다. 부동산 투자로 돈을 벌 것이냐 못 벌것이냐는 부동산을 구입할때 결정난다고 해도 과언이 아니다.
가령 30만달러 가치가 있는 집을 싸게 20만달러로 샀다고 치자. 그러면 돈을 버는 것이다.
20만달러를 사면서 다운페이먼트로 20%(4만달러)를 사용하면 총 빌린 금액(16만달러)의 월 이자액은 764달러에 불과하다.
그러면 매달 운영비용(880달러)와 월 이자액(764달러)을 합치면 1,644달러가 된다.
월세 2000달러에서 1644달러를 빼면 매달 356달러가 남는 셈이다.
연간으로 환산하면 4,272달러. 초기자본 4만달러를 투자해서 비용을 제외하고 매년 4,272달러를 번다면 10% 이상의 수익이 나는 셈이다.
그리고 몇년뒤 집의 가치가 오르는 것은 보너스.
이렇게 부동산에 투자하는 것이다.
본인이 집 관리에 노하우가 있고 자신이 있다면 매니지먼트 비용을 자신의 수익으로 만들 수도 있다. 그렇게 되면 수익은 더더욱 늘어난다.
부동산도 공부를 많이 하면 좋은 투자의 하나가 될 수 있는 셈이다.
투자로서의 부동산은 이렇듯 사전에 철저히 계산을 먼저 해야 한다.
좋은 동네, 좋은 학군도 좋지만 먼저 월세가 얼마가 나는지를 잘 따져봐야 한다.
좋은 동네는 집값이 비싼 반면 월세가 적은 경우가 많다. 반대로 좋지 않아 보이는 동네는 집값이 싼데 월세가 나쁘지 않은 곳이 있다. 이럴때는 판단을 잘 해야 한다.
장기적으로 부동산 가치의 상승을 보고 좋은 동네를 고를 것이냐, 아니면 안정적인 월수입이 보장되는 반대의 경우를 취할 것이냐.
어떤 선택을 하던간에 사전에 철저한 조사와 분석은 필수적이라 할 수 있다.
포틀랜드(오레곤)=최성욱
오레곤주/워싱턴주 부동산 에이전트
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