미국부동산도 코로나 바이러스의 직격탄을 맞고 있다.
필자가 있는 오레곤 포틀랜드는 집 자가격리(Shelter at home)가 벌써 5주째 접어들고 있다.
캘리포니아 등 다른 주의 사정도 비슷하다.
마트 등 필수 업종을 제외하고 모든 비즈니스를 아예 못하게 하고 있다.
부동산도 마찬가지다.
거래는 진행할 수 있지만, 거래를 위해 필요한 오픈 하우스 등은 금지되고 있다.
물론 이런 와중에도 부동산 매물은 꾸준히 올라오고 있다. 또 계약도 진행되고 있다.
필자도 현재 한 고객의 집구매를 도와주고 있는데 분위기는 뒤숭숭하고 모기지받는 것이 갑자기 까다로워지고, 모기지이율이 롤러코스트를 타는 등 우여곡절을 겪고는 있지만 그래도 5월초 클로징을 위해 열심히 달려가고 있다.
하지만 매물이 현저하게 줄어든 것은 사실이다.
사진 설명을 입력하세요.
필자가 아는 한 부동산 중개인도 고객의 집을 팔아야하는데 스테이징(staging)을 못해서 계속 기다리고 있고, 또 물건을 올렸는데 집을 보러 오는 사람이 전혀 없어서 매물을 일시적으로 뺐다고 한다.
전반적인 분위기는 그닥 좋지 않다.
불과 한달 사이에 판매자 마켓에서 구매자 마켓으로 전환된 느낌이다.
집을 살려는 사람은 요즘 분위기를 거론하면 집값을 더 깎으려고 한다. 코로나 바이러스 이전인 3월초, 마켓이 한창 뜨거울때는 상상하기 어려운 장면이었다.
하지만 코로나 바이러스가 모든 것을 바꿔놓았다고나 할까.
5월에는 마켓이 다시 열릴 것으로 보인다. 트럼프의 ‘강력한 의지’뿐 아니라 키를 쥐고 있는 주지사들도 조심스럽게 오픈을 준비하고 있다.
그러면 5월의 미국부동산 시장은 치열한 경쟁을 보일 것이다. 5월과 6월의 부동산 트렌트는 향후 1~2년의 시장의 방향성을 보여줄 것으로 보인다.
하지만 5~6월에 일시적으로 미국부동산이 활성화되더라도 이번 코로나 바이러스는 미국 부동산의 지형을 크게 바꿔놓을 것으로 전망된다.
적어도 일시적인 하락세는 불가피할 것으로 보인다.
이번 코로나 바이러스 사태로 식당 등 자영업자들의 타격은 불가피하다. 그리고 기업들도 실적악화에 따른 대량 해고가 예상되고 있다.
이런 어려운 상황에 집을 구하는 사람들의 수는 당연히 줄어들 것이다. 구매력 저하로 부동산 가격의 하락은 불가피할 것으로 보인다.
더군다나 투자 목적으로 집을 구입할려는 사람들도 줄어들 것이다. 이 사람들은 주택 마켓의 추이를 좀 더 지켜볼 것이고, “때”를 기다릴 것이다.
그렇다면 이런 상황에서 어떻게 나만의 부동산 전략을 가져 가야 할까.
사진 설명을 입력하세요.
일단 길게 보면 된다.
단기적으로 보면 상황은 정말 암울하다. 집값은 무한정 추락할 것처럼 보이고, 경기는 언제 다시 회복될지 걱정스럽다. 게다가 코로나 바이러스는 언제 끝날지 모른다.
하지만 이럴때는 역사에서 배워야 한다.
2008년 서브프라임 모기지사태로 미국경제와 미국부동산이 엄청나게 추락했지만 불과 2년도 안돼서 마켓은 가파르게 살아났다.
희망적인 이야기는 지금의 부동산 상황은 적어도 2008년때보다 훨씬 낫다는 얘기다. 2008년 위기는 엄청난 부동산 부실대출이 문제의 핵심이었다.
하지만 이후 부동산 부실대출은 사라졌다. 확실히 깐깐해졌다. 때문에 전문가들도 이번 코로나 바이러스로 인한 경제위기가 부동산까지 큰 영향을 미치지 않을 것이라고 얘기하고 있다.
하지만 전반적으로 경기가 침체하는데 어떻게 부동산에 영향을 미치지 않을까.
실업자가 늘어나고 경기가 안 좋은데 어떻게 집을 살 것이며, 어떻게 모기지를 정상적으로 갚아나갈까.
그렇다보면 시중에는 모기지를 갚지 못해 나오는 집들이 나올 것이고, 집을 사려는 사람들은 줄어들 것이다.
그러면 이것이 자연적으로 부동산 침체로 이어질 것이다.
현금을 쥐고 부동산 투자를 생각하고 있다면 한편으로는 기회다.
집을 저렴하게 살 수 있는 기회가 올 것이기 때문이다. (부동산 투자의 제 1 원칙은 싸게 사는 것이다)
경기침체로 상업 건물의 가치는 확 떨어질 것이다. 하지만 몇년뒤 경기가 다시 리바운드 될 것이라는 확신이 있다면 쌀때 건물을 취득하는 것도 하나의 방법일 것이다.
이미 집에 투자하고 있는 사람이라면 급하게 부동산을 팔 필요가 없다.
이런 시기에는 부동산 거래는 줄어들더라도 임대는 계속 이어질 것이기 때문이다.
임대로 잘 버티다가 경기가 좋아지면 그때 거래를 하면 된다.
생애 첫집(Primary Home)을 살려는 사람들은 이번을 좋은 기회라고 생각해도 된다.
사진 설명을 입력하세요.
종잣돈을 잘 모아서 싸게 나오는 집을 잘 구하면 돈 버는 것이다.
모두에게 당장은 힘들다. 부동산 시장도 그렇다.
하지만 이번 코로나 바이러스 사태가 발생하면서 정부에서는 천문학적인 돈을 풀고 있다.
시장에 돈이 넘쳐난다. 이것은 자연스럽게 자산 버블로 이어질 것이다.
물론 당장은 아니다. 내년쯤엔 주식이 가파르게 다시 오를 것이고, 부동산도 슬슬 시동을 걸 것이다.
역사는 반복된다. 그래서 우리는 역사를 통해 배워야 한다.
언제가 바닥인지는 아무도 모른다.
그래서 시장의 추이를 잘 지켜봐야 한다. 주식이 먼저 움직일 것이고, 부동산이 그 뒤를 따를 것이다.
역사적으로 미국 경기 침체는 잠깐이었고, 경기 호황은 길었다. (실제 2008년 프라임사태 이후 경기 침체는 기껏 2년정도였고, 이후 10년간의 호황이 이어졌다)
이런 자산버블은 부익부 빈익빈을 더 심화시킬 것이다. (하지만 어쩌겠냐. 이런 기회에 올라타지 못하면 또 나만 뒤쳐지는걸)
이런 때일수록 경제에 관심을 좀 더 갖고, 공부를 하면서 대비하는 수밖에 없다.
하루하루에 일희일비하지 말고, 향후 5년 10년을 내다볼 수 있는 내공을 키워자.
포틀랜드(오레곤)=최성욱
오레곤주/워싱턴주 라이센스 부동산 에이전트
www.sungchoirealty.com
사진 설명을 입력하세요.