필자가 있는 오레곤주 포틀랜드도 요즘 코로나 바이러스 때문에 난리다.
오레곤은 미국에서도 약간 시골이라 뉴욕 등 여느 대도시처럼 코로나 바이러스가 엄청난 확산 추세에 있지는 않다.
그럼에도 불구하고 오레곤 주정부도 식료품점 등 필수 비즈니스를 제외하고 모든 것을 닫고 당분간 사람들에게 집에서 나오지 말라고 하고 있다.
갑작스런 바이러스의 창궐로 모든 비즈니스가 다 닫았다. 오피스 디포, 베스트 바이 등 몰은 말할 것도 없고, 식당 등도 배달이나 take out만 가능하다. 작은 식당은 수지타산이 맞지 않아 아예 접는 곳이 많다.
포틀랜드에서 그래도 오랜 전통을 자랑하는 한식당이 2곳이 있는데, 한 곳은 이번주 월요일부터 아예 닫았고, 다른 한곳은 그나마 테이크 아웃은 가능하다. (테이크 아웃만으로는 돈을 못 버는데 주방에서 일하는 직원들을 유지하기 위해 계속 운영한다고 한다…이럴때 서로 돕고 사는 것이다^^)
갑작스런 비즈니스 셧다운에 그런 스몰 비즈니스에 일하던 직원들은 하루 아침에 실업자 신세가 되고 있다.
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부동산 시장도 마찬가지다.
불과 2주전만해도 활발하게 거래되던 부동산 시장이 갑자기 동작 멈춤이 되어 버렸다.
사람들을 집밖으로 못 나오게 하니깐, 집을 보러오는 사람도 없고, 이런 판국에 집을 보러 갈 사람도 없다보니 아예 시장이 없어지고 말았다고나 할까.
그렇다고 시장이 얼어붙은 것은 아니다. 얼어붙어서 가격이 폭락하는 그런 상황은 아니다.
다만, 오픈하우스도 못하게 하고, 집을 보러 다닐 수가 없으니 자연 집에 대한 문의도 없고, 집을 보겠다는 사람도 없는 그런 공백기의 상황이 연출되고 있는 것이다.
그렇다면 이런 상황에 집을 사야할까 말아야 할까.
이런 상황에서 누구가 쉽게 추론할 수 있는 시나리오는 아마도 다음과 같을 것이다.
“이제 바이러스때문에 비즈니스도 다 닫고, 언제 재개될지도 모르니 경기는 금방 얼어붙을 것이고, 그러면 실업자가 속출하고, 제때 모기지를 갚지 못하는 사람들이 나오면서 시장엔 차압된 집들이 넘쳐날 것이고, 그러면 부동산 시장은 일순간에 폭락을 하지 않을까? 그럼 조금 더 기다렸다고 그렇게 시장이 폭락할때 들어가면 되겠네!!”
이 생각은 반은 맞고 반은 틀리다.
대전제는 아무도 시장이 어떻게 튈지 예상하기 어렵다는 점이다.
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맞다. 시장이 갑자기 얼어붙은 것은 사실이다. 경기 침체가 분명히 올 것이다. 이렇게 경제 활동을 모두 차단시켰는데 어떻게 경기가 올라갈 수 있겠는가. 그렇게 빠른 경기 침체가 올 것이고 또 실업자수는 폭증할 것이다.
그런데 핵심은 이 경기 침체가 얼마나 빨리 회복되느냐이며, 미국정부의 지원정책이 얼마나 효과를 발휘할 것이냐이다.
현재 미국부동산 시장은 지난 2008년 서브프라임 모기지사태때와는 달리 토대가 아주 탄탄하다.
은행에서 수입이 부실한 사람에게는 절대 모기지를 내주지 않고, 두번 세번 검증을 해서 론(loan)을 내줬기 때문에 갑작스럽게 경기가 침체에 빠졌다 하더라고 2008년처럼 대량의 차압 등 부동산 시장이 일시에 궤멸되는 시나리오는 없을 것이라는 게 전문가들의 견해다.
대신 2008년의 사태는 우리에게 중요한 교훈을 던져주고 있다.
그것은 바로 이렇게 침체된 시장을 다시 일으켜 세우는 과정에서 정부의 전폭적인 지원책이 있었고, 소위 달러를 무한대로 찍어내는 양적완화가 있었다.
돈을 많이 찍어서 시장에 풀다보니 2008년 서브프라임 사태가 어느정도 진정된 1~2년후부터는 시장에 돈이 아주 넘쳐났다.
자산 시장의 버블이 시작된 것이다.
월급은 일년에 고작 3-5% 오를때 주식과 부동산은 몇십퍼센트씩 올랐다.
특히 미국부동산은 2011년부터 본격적인 시동을 걸었고, 그것이 올봄까지도 이어졌다. 코로나 바이러스만 아니었더라면 올해 미국부동산은 여전히 핫했다.
그럼 이렇게 코로나 바이러스가 터진 이 현실에 미국부동산은 어떻게 접근해야 될까.
크게 두가지 방법으로 접근하면 된다.
먼저 살 집이라면, 첫번째 집(primary home)이라면 바이러스니, 부동산 시장 버블이니, 경기 침체니 그런 것 신경쓰지 말고 그냥 사면 된다.
어차피 살 집이다. 이번에 집을 사고 내년에 팔려고 사는 사람은 거의 없다. 적어도 3~5년은 살 계획으로 집을 산다.
이번에 집을 사서 3~5년을 살다보면 어느덧 바이러스도 사라지고 경기는 다시 회복하게 되어 있다. 그리고 집값도 자연스럽게 올라가 있을 것이다.
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두번째는 투자 목적의 부동산 구입이다.
이것도 마찬가지다. 일단 장기적인 안목에서 접근해야 한다.
단기간에는 부동산 시장이 출렁일 지 몰라도, 장기적인 관점에서는 부동산은 오를 수 밖에 없다. (물론 도시와 로케이션에 따라 다르긴하다)
이번에 나온 정부와 연방준비위원회의 지원책을 잘 살펴보시라.
핵심은 돈을 무제한 풀어서 경제를 돕겠다는 것이다.
돈을 무제한 풀면 어떻게 될 것인가. 앞서 우리가 경험한대로 자산 버블은 불가피하다.
이 바이러스 사태가 진정되면 주식과 부동산은 다시 정상궤도를 넘어 버블이 더 진행될 것이다.
그만큼 돈이 시장에 많이 뿌려질 것이기 때문이다.
투자목적이라면 단기적으로 부동산 시장을 관망하는 것은 좋다. 하지만 계속 상황을 주시하면서 들어갈 시점을 고민해야 한다.
미국정부의 부양책이 발표되지마자 한동안 고꾸라졌던 주식이 다시 가파르게 상승했다.
주식이 한없이 떨어질때 많은 사람들은 공포감에 사로잡혀 주식을 내다 팔았다.
“아마 더 떨어질꺼야..그러면 그때 바닥에서 다시 주식시장에 들어가야지…”
하지만 갑자기 주식이 올라버리면 들어갈 타이밍을 놓치게 된다. 차라리 중간에 손절매 하지 않고 그냥 냅두는 것보다도 못하게 된다.
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부동산도 마찬가지다. 단기적인 관점에서 보면 매우 불안한 시장임에 분명하다.
하지만 이럴때일수록 큰 그림을 그리면서 멀리 내다봐야 한다.
입지가 좋고 성장하는 도시라면 미국부동산은 장기적으로 오를 수 밖에 없다. (한국부동산은 약간 애매하다. 직접 달러를 찍어내는 나라도 아니고, 정책에 따라서 변화가 많은 시장이라서.. 그렇지만 큰 그림을 놓고 보면 세계적인 부동산 추세를 따라가고 있기 때문에 다른 나라들의 변화를 꾸준히 관찰하면서 투자 시점을 찾으면 될 듯 싶다)
이럴때일수록 하루하루의 뉴스에 조급해하지 말고, 긴 호흡으로 부동산 시장에 접근하면 좋을 듯 싶다.
포틀랜드(오레곤)=최성욱
워싱턴주/오레곤주 라이선스 부동산 에이전트
Sung Choi Realty – OR/WA Licensed Realtor
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